Conformità urbanistica e catastale dell’immobile: profili giuridici
Nelle operazioni di compravendita immobiliare, la verifica della regolarità dell’immobile costituisce un passaggio di particolare rilievo. La corretta individuazione della situazione urbanistica e catastale non riguarda, infatti, soltanto la completezza della documentazione necessaria alla stipula, ma incide direttamente sulla sicurezza giuridica dell’operazione.
È importante, tuttavia, distinguere due profili che, nella prassi, vengono talvolta sovrapposti: la conformità urbanistica e la conformità catastale.
Si tratta di aspetti differenti, disciplinati da regole diverse e riferiti a documentazioni e responsabilità non coincidenti. La presenza di un immobile correttamente rappresentato nelle planimetrie catastali, ad esempio, non è di per sé sufficiente a dimostrare che lo stesso sia urbanisticamente regolare.
Per questo motivo, prima di acquistare o vendere un immobile, è opportuno procedere a una verifica complessiva della sua situazione documentale e sostanziale.
Che cosa si intende per conformità urbanistica
La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le eventuali successive modifiche.
Occorre, quindi, verificare che l'immobile sia stato realizzato e modificato nel rispetto della disciplina edilizia applicabile e dei relativi titoli abilitativi.
Nel corso degli anni un immobile può essere stato interessato da numerosi interventi: ampliamenti, modifiche della distribuzione interna, realizzazione o eliminazione di tramezzi, cambiamenti di destinazione d'uso, chiusure di balconi o altre opere.
Non tutte le difformità presentano la medesima rilevanza giuridica. La loro valutazione deve essere effettuata alla luce della normativa vigente e di quella applicabile al momento della realizzazione dell'intervento. Solo gli abusi qualificati come “maggiori” dalla vigente legislazione in materia rendono l’immobile incommerciabile.
La verifica urbanistica richiede pertanto un esame della documentazione edilizia e un confronto con lo stato attuale dell'immobile.
La conformità catastale è cosa diversa
La situazione catastale attiene, invece, alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati e le planimetrie depositati presso il Catasto.
Nelle compravendite immobiliari assume particolare rilievo l'obbligo di assicurare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
La verifica può riguardare, tra l'altro:
i dati identificativi dell'immobile;
la planimetria catastale;
la corretta individuazione delle unità immobiliari;
la corrispondenza tra la rappresentazione catastale e la situazione effettivamente esistente.
È tuttavia fondamentale ricordare che il Catasto non costituisce un archivio della regolarità edilizia dell'immobile.
Una modifica può essere stata rappresentata correttamente dal punto di vista catastale senza essere stata previamente autorizzata sotto il profilo edilizio. Analogamente, una difformità catastale non implica necessariamente, in ogni caso, l'esistenza di un abuso edilizio.
La conformità catastale e quella urbanistica devono quindi essere oggetto di verifiche distinte.
Perché la sola visura catastale non è sufficiente
La visura catastale rappresenta uno strumento importante per identificare l'immobile e acquisire informazioni sui relativi dati censuari, ma non è sufficiente, da sola, a ricostruire la storia urbanistica del bene.
Per una verifica completa possono essere necessari:
i titoli edilizi originari;
le eventuali concessioni, licenze o permessi di costruire;
le successive pratiche edilizie;
eventuali sanatorie o condoni;
i certificati o le segnalazioni previste dalla normativa applicabile;
la documentazione catastale;
le planimetrie depositate;
la documentazione relativa a eventuali interventi successivi.
In presenza di immobili risalenti nel tempo, la ricostruzione documentale può risultare particolarmente complessa. Non è raro, infatti, che la documentazione disponibile presso il proprietario sia incompleta o che sia necessario effettuare ulteriori ricerche presso gli archivi comunali.
Chi deve verificare la conformità dell'immobile?
La corretta gestione della verifica richiede il coinvolgimento di professionalità differenti.
Il tecnico abilitato — quale, ad esempio, un geometra, un architetto o un ingegnere — è il professionista normalmente incaricato di effettuare le verifiche tecniche, confrontando lo stato dei luoghi con la documentazione edilizia e catastale.
Il notaio, invece, è chiamato a verificare gli aspetti giuridici dell'atto e la documentazione necessaria alla stipula, assicurando che il trasferimento immobiliare avvenga nel rispetto delle prescrizioni previste dalla legge.
Le due attività sono complementari, ma non si sovrappongono.
La verifica tecnica richiede infatti competenze specifiche in materia edilizia e urbanistica, mentre l'attività notarile riguarda esclusivamente la qualificazione giuridica dell'operazione, la verifica dei presupposti dell'atto e la tutela delle parti sotto il profilo giuridico.
La responsabilità del venditore
Nella compravendita immobiliare, il venditore assume specifiche responsabilità in ordine alle dichiarazioni rese nell'atto e alla situazione giuridica del bene.
La presenza di difformità urbanistiche o catastali può avere conseguenze differenti a seconda della loro natura, della loro gravità, della loro epoca e della possibilità di regolarizzazione.
Per questa ragione è opportuno che il proprietario non attenda il momento immediatamente precedente alla stipula per verificare la situazione dell'immobile.
Una verifica effettuata con adeguato anticipo consente, ove emergano irregolarità, di comprendere se sia possibile procedere alla loro regolarizzazione e con quali tempi e costi.
La responsabilità del notaio
Il ruolo del notaio non deve essere confuso con quello del tecnico incaricato della verifica urbanistica.
Il notaio è tenuto a svolgere i controlli giuridici previsti dalla legge e a verificare la documentazione necessaria per la stipula dell'atto. Nell'ambito della compravendita immobiliare, deve inoltre prestare particolare attenzione alle dichiarazioni urbanistiche richieste dalla normativa e alla documentazione catastale prevista.
Ciò non significa, tuttavia, che il notaio debba sostituirsi al tecnico nella verifica materiale dello stato dell'immobile o nella ricostruzione tecnica di tutte le sue trasformazioni.
Quali rischi comporta acquistare un immobile non regolare?
Acquistare un immobile senza averne adeguatamente verificato la situazione può esporre l'acquirente a diverse problematiche.
A seconda della natura della difformità, possono emergere:
difficoltà nella successiva vendita dell'immobile;
necessità di sostenere costi per la regolarizzazione;
tempi più lunghi per la definizione della pratica;
difficoltà nell'ottenimento di finanziamenti;
problematiche connesse a interventi edilizi futuri;
possibili controversie tra venditore e acquirente.
Non tutte le irregolarità determinano automaticamente l’incommerciabilità del bene, come sopra precisato, ma solo gli abusi maggiori e la completa assenza di titoli abilitativi. La conseguenza giuridica deve essere valutata in relazione alla specifica violazione e alla normativa applicabile.
È quindi opportuno evitare valutazioni generiche basate sulla semplice presenza di una difformità: occorre comprenderne la natura e le conseguenze giuridiche e tecniche.
La verifica prima del preliminare
Un momento particolarmente importante per effettuare le verifiche è quello precedente alla sottoscrizione del contratto preliminare.
Spesso, infatti, le parti raggiungono un accordo sul prezzo e sulle condizioni della compravendita prima che sia stata completata la verifica della documentazione dell'immobile.
Un approccio maggiormente prudente consiste nel procedere alle verifiche tecniche e documentali prima di assumere impegni contrattuali vincolanti, oppure nel disciplinare espressamente nel preliminare le conseguenze dell'eventuale emersione di difformità.
Questo consente di evitare che problematiche conosciute soltanto successivamente determinino ritardi, contestazioni o difficoltà nella stipula del definitivo.
Una verifica coordinata per una maggiore sicurezza dell'operazione
La sicurezza di una compravendita immobiliare non dipende da un singolo documento.
È il risultato di un'attività coordinata nella quale ciascun professionista svolge il proprio ruolo: il tecnico verifica la situazione edilizia e catastale, il notaio esamina gli aspetti giuridici dell'operazione e le parti forniscono le informazioni e la documentazione necessarie.
La conformità catastale, pertanto, non deve essere considerata come sinonimo di regolarità urbanistica. Sono due piani distinti che devono essere verificati prima della conclusione dell'operazione.
Conclusioni
La verifica della conformità urbanistica e catastale rappresenta uno degli strumenti più importanti per prevenire problematiche nelle compravendite immobiliari.
Non si tratta di un adempimento meramente formale, ma di una verifica finalizzata a conoscere con precisione ciò che si sta acquistando o trasferendo.
Per il proprietario, effettuare per tempo una ricognizione della documentazione consente di individuare e, ove possibile, risolvere eventuali criticità prima della vendita. Per l'acquirente, conoscere preventivamente la situazione dell'immobile significa assumere una decisione consapevole e ridurre il rischio di future controversie.
La corretta preparazione dell'operazione, attraverso il coordinamento tra proprietà, tecnico e notaio, costituisce quindi un elemento essenziale per garantire maggiore certezza e sicurezza giuridica al trasferimento immobiliare.
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