Immobili all’estero: come interviene il notaio italiano

Acquistare o vendere un immobile all’estero è un’operazione sempre più frequente, complice la mobilità internazionale di famiglie, investitori e imprenditori. Ciò che molti non sanno, però, è che un contratto immobiliare concluso fuori dall’Italia non segue le stesse regole delle compravendite nazionali. Entrano in gioco normative straniere, procedure di legalizzazione, imposte differenti e, soprattutto, la necessità di garantire che l’atto sia riconosciuto valido anche in Italia.

In questo scenario, il ruolo del notaio italiano diventa decisivo per prevenire rischi e assicurare la piena efficacia dell’operazione.

1. Immobili all’estero: quale legge si applica?

La regola generale è chiara: gli immobili sono regolati dalla legge del Paese in cui si trovano (lex rei sitae).

Significa che:

• l’atto di vendita o acquisto deve rispettare forma, contenuto e requisiti previsti dalla normativa locale;

• il trasferimento della proprietà avviene secondo le formalità del Paese estero (registro immobiliare locale, catasto, notarile o non notarile);

• il ruolo del notaio cambia radicalmente a seconda del sistema giuridico: paesi come Francia, Germania o Spagna prevedono un notaio locale; altri, come il Regno Unito o gli USA, non hanno un notaio pubblico con funzioni analoghe al notaio italiano.

2. L'intervento del notaio italiano: quando serve e perché è fondamentale

Anche se l’immobile si trova all’estero, il notaio italiano interviene in più momenti cruciali:

a. Verifica preliminare della validità dell’atto straniero

Il notaio controlla che il contratto estero:

• sia valido nella forma prevista dalla legge locale,

• trasferisca effettivamente la proprietà,

• non violi norme imperative italiane (ad esempio, in tema di capacità, rappresentanza, regime patrimoniale tra coniugi).

b. Assistenza nelle operazioni in Italia collegate alla transazione

Spesso l’acquisto o la vendita dell’immobile all’estero comporta effetti fiscali, successori o societari in Italia (donazioni, successioni, compravendite collegate, conferimenti).

c. Predisposizione di procure estere

Se l’acquirente o il venditore non possono recarsi all’estero, il notaio italiano può predisporre una procura speciale per firmare l’atto tramite rappresentante.La procura dovrà poi essere legalizzata o apostillata per essere riconosciuta nel Paese estero.

3. Traduzioni, apostille e legalizzazioni: cosa occorre davvero

Per far valere un atto straniero in Italia è  necessario il suo deposito presso un notaio, debitamente munito delle Apostille (Convenzione dell’Aja 1961) ovvero della legalizzazione.

Per la maggior parte dei Paesi occidentali basta l’apposizione dell’Apostille, timbro ufficiale che certifica la validità dell’atto e della firma del pubblico ufficiale estero.

Legalizzazione consolare

Se il Paese non aderisce alla Convenzione dell’Aja, occorre la legalizzazione presso il consolato italiano.

Traduzione asseverata

Gli atti redatti in lingua straniera devono essere tradotti in italiano da un:

• traduttore giurato,

• oppure tramite traduzione asseverata in tribunale.

Il notaio italiano verifica la correttezza della traduzione e la conformità dell’atto.

4. Imposte e profili fiscali: non sempre come in Italia

Ogni Paese prevede un proprio regime fiscale:

• imposta di registro locale (stamp duty, transfer tax, droits d’enregistrement);

• eventuale IVA o VAT sugli immobili nuovi;

• imposte annuali di proprietà (property tax, IMU locale);

• tassazione delle plusvalenze in caso di rivendita.

Il notaio può coordinarsi con il consulente fiscale per:

• evitare doppie imposizioni,

• verificare la presenza di convenzioni contro la doppia tassazione,

• pianificare correttamente eventuali investimenti immobiliari tramite società.

5. Riconoscimento dell’atto straniero in Italia

Un atto estero può produrre effetti in Italia solo se:

1. È valido secondo la legge del Paese in cui è stato formato

2. È legalizzato/apostillato

3. È tradotto correttamente

4. Non è contrario all'ordine pubblico italiano

Il notaio assiste il cliente nella verifica di tutti questi requisiti.

Esempi pratici:

• inserire un immobile estero in una successione italiana;

• usare un contratto estero come garanzia per un finanziamento;

• conferire un immobile estero in una società italiana;

• vendere quote societarie che comprendono beni immobili situati all’estero.

6. Quando è indispensabile una consulenza notarile preventiva

Una consulenza notarile è fondamentale in tutti i casi in cui:

• si firma un preliminare in lingua straniera senza comprendere effetti e vincoli;

• si intende usare una procura redatta in Italia per un atto da svolgere all’estero;

• si vuole verificare la reale proprietà dell’immobile in sistemi giuridici differenti;

• si devono coordinare successioni internazionali ai sensi del Regolamento UE 650/2012;

• si utilizza una società italiana o estera per acquistare l’immobile.

Il notaio italiano aiuta a fare chiarezza e, soprattutto, a prevenire problemi futuri, soprattutto in presenza di normative complesse e documenti stranieri di dubbia efficacia.

Un dettaglio che fa la differenza

In ambito internazionale non è sufficiente “aver firmato un atto”. Serve poter dimostrare — anche a distanza di anni — che quell’atto:

• è valido nel Paese estero,

• è riconoscibile in Italia,

• produce tutti gli effetti giuridici necessari.

Il notaio è il professionista che garantisce questo ponte tra ordinamenti diversi.

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